Quando tenho direito à renovação compulsória da locação comercial?

A depender do ramo de atuação do empresário, a escolha do ponto de negócio será crucial para atingir o sucesso da operação, tendo em vista que um maior fluxo de pessoas e uma posição estratégica diante dos concorrentes poderá afetar positivamente seus resultados.

Pensando nisso, vamos supor que você alugou um local estratégico para dar início ao seu negócio. Após anos de atividades e sucesso no empreendimento, você procura o locador do imóvel para renovar o contrato de locação. Porém, por algum motivo, ele se recusa a renovar. O que fazer nessa situação? É possível conseguir a renovação compulsória?

A lei que trata da relação locatícia não residencial (comercial) é a Lei nº 8.245/1991. Referida lei, em seu artigo 51, exige o cumprimento das seguintes condições para a renovação compulsória:

• O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
• O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Preenchidos tais requisitos de natureza formal, temporal e material, o empresário locatário passa a ter o chamado “direito de inerência” ao ponto, que poderá ser buscado em juízo através de uma ação renovatória do contrato de aluguel.

Existe um prazo específico? Sim. A propositura da referida ação renovatória deve ser feita no prazo máximo de 01 (um) ano, até 06 (seis) meses no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato vigente.

Portanto, não ajuizando a ação renovatória no prazo fixado em lei, você perderá seu direito à renovação compulsória da relação locatícia.

Mas o direito à renovação compulsória do contrato é absoluto? Não, a própria lei estabelece algumas hipóteses em que o locador poderá retomar o imóvel, mesmo que seja preenchido os requisitos previstos na Lei nº 8.245/1991.

As hipóteses são as seguintes:

• Quando o locatário fizer uma proposta insuficiente para a renovação do contrato locatício;
• Quando o locador possuir uma proposta de aluguel feita por um terceiro, em melhores condições que a proposta do locatário;
• Quando o locador pretende fazer uma reforma essencial no imóvel locado;
• Quando o locador precisar do imóvel para uso próprio;
• Quando o locador precisar do imóvel para realizar a transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano, cuja maioria do capital seja de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Importante destacar que na hipótese 4 e 5, o imóvel não poderá ter por função o mesmo ramo do locatário, a fim de resguardar eventual desvio de clientela.

Além disso, nas hipóteses 3, 4 e 5, o locador terá o prazo de 03 (três) meses, a contar da entrega do imóvel, para comprovar a destinação alegada, sob pena de ter que indenizar o locatário pelos prejuízos e lucros cessantes.